Na hora de comprar

No ITBI, o STJ definiu no Tema 1.113 que a base de cálculo é o valor da transação, presumido compatível com o mercado, e não um valor de referência fixado antes pela prefeitura. Cada cidade tem seu procedimento, então pergunte antes de reservar esse dinheiro.

Enquanto você paga as parcelas

• Correção: veja o índice no contrato e quando ele muda. A parcela de hoje raramente é a parcela do último ano.
• Juros: confirme a taxa e a data em que começam a contar.
• Condomínio ou associação: pergunte desde quando paga e quanto está previsto, mesmo com o lote vazio.
• IPTU: confirme a partir de que data ele passa para você.

Quando chegar a hora de construir

• Sondagem do solo e levantamento do terreno.
• Projetos de arquitetura, estrutura e instalações.
• Aprovação na prefeitura e no condomínio, com as taxas de cada um.
• Terraplenagem e contenção, se o lote tiver declive.
• Ligações de água, energia e esgoto.
• Calçada, muro ou paisagismo, se a regra do condomínio pedir.

Lote em declive pode render a vista mais bonita e a fundação mais cara. Faça as duas contas.

Peça estes números por escrito

Antes de assinar, peça estes cinco números e monte sua planilha com eles:

• O preço total e a soma de todas as parcelas.
• O índice de correção e os juros.
• O valor atual ou previsto do condomínio.
• O custo estimado de ITBI, escritura e registro.
• A taxa e o prazo para construir, se existirem.

Depois veja o que conferir no contrato e na matrícula.

Fontes: STJ, Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821), e Lei 13.786/2018. Valores variam por cidade, cartório e contrato, por isso este guia não traz preços. Conferido em 02/11/2026. Conteúdo informativo, que não substitui a leitura da lei vigente nem a orientação de um advogado.